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关于进一步加强我市成品住房建设管理的通知
发布日期: 2020- 04- 27 浏览次数: 字号:[ ]

各县(市、区)住建局,盐城经济技术开发区住建局,盐南高新区住建局,市有关单位:

为进一步规范我市成品住房建设行为,加强工程质量管理,提升住房综合品质,保障购房人合法权益,依据《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、江苏省《房屋建筑和基础设施质量监督管理办法》和住房城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》等规定,现就加强我市成品住房建设管理有关要求通知如下:

一、严格执行成品住房建设程序

本文件所称成品住房是指由建设单位组织建设,套内所有功能空间固定面的铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房。

(一)建设单位应执行成品住房法定基本建设程序,推行施工总承包制度,按规定办理成品住房建筑工程施工许可手续,未取得成品住房施工许可手续不得开工建设,成品住房未经竣工验收合格,不得交付使用。

(二)成品住房装修应由工程总承包单位对土建、安装和装修实施施工及管理,应由工程原土建监理单位实施装修监理。建设单位不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。承包单位不得将其承包的建筑工程违法转包、分包给他人。

(三)建设单位应当将成品住房主体部分和装饰装修、安装等各专项工程施工图报图审机构审查合格。建设过程中的重大设计变更应报原施工图审查机构审查,不得以优化设计的名义,要求设计单位出具降低工程建设标准的变更文件。

二、落实参建各方和检测单位责任

(一)建设单位是工程质量的第一责任人,应当健全质量管理体系,对成品住房的设计、施工、采购、验收等环节实施全过程质量管理,在源头上保证成品住房工程质量。在工程建设中,要保证合理工期、造价和设计标准,不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。建设单位应按规定组织成品住房质量验收,严禁将不合格的成品住房验收通过并交付使用。

(二)设计单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同内容进行成品住房设计。装饰装修专项设计单位非原建筑设计单位的,应具备相应的设计资质,涉及改变原建筑功能、结构、设备系统的,应由原建筑设计单位出具变更设计文件,严禁擅自更改已审查合格的施工设计图纸。装饰装修工程施工图设计深度应满足实际施工需求,明确主要材料、部品、设备的技术性能指标,出具能够满足施工要求的平立剖大样图和节点详图。同时,设计单位应按规定参与图纸会审,就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出设计技术交底和详细说明,并参加成品住房验收和工程质量问题及投诉调查处理。

(三)突出施工单位的主体责任。施工总承包单位对成品住房工程质量负总责,实行专业施工的分包单位承担分包责任。施工单位应当建立健全质量保证体系,严格按照法律、法规、施工图设计文件、施工技术标准和合同进行施工,对施工质量负责。施工总承包单位应加强总分包管理,总承包和专业承包单位严格履行各自职责,做好施工人员岗前培训和技术交底工作。装饰装修专项施工方案应按规定进行编制和审批,加强材料、设备的质量管理,强化施工工序质量管控,严格执行验收程序和标准。

(四)监理单位应根据成品住房装饰装修工程特点编制专项监理实施细则,严格按照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同,采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理,重点核查进场材料涉及功能性、安全性的规格参数,严格落实进场材料见证取样复试制度,加强对重要节点、关键部位、隐蔽工程的监理和验收。按照规定签署工程质量验收意见,不得降低验收标准,出具虚假验收意见。监理单位发现违法违规行为应及时予以制止,对拒不整改的应及时上报住房和城乡建设主管部门或工程质量监督机构。

(五)检测单位应在资质范围内从事检测活动,不得转包检测业务。严格按照规范标准,对成品住房的建筑材料、成品、设备和实体质量进行检测,并按规定出具检测报告,检测数据必须准确、真实,不得弄虚作假。委托检测时,送检样品的真实性、代表性由送检签字的人员负责,现场抽检样品的真实性、代表性由检测单位现场抽检签字的人员负责。不合格检测报告应在24小时内报送工程质量监督机构,不得瞒报、缓报、漏报,严禁出具虚假检测报告。

三、规范施行“交付样板房”制度

(一)建设单位应选择代表性户型在可售房源内设置实体样板房,对装饰装修交付标准一致的户型,可选择典型户型制作样板房,对装饰装修标准不同的户型应制作不同的样板房。样板房必须符合经审查合格的图纸和合同要求,与预售房交付标准一致,不得放置或设置非交付标准的物品,做到“所见即所得”。

(二)建设单位应将样板房装修标准的主要材料、设备、部品等列出清单,包括品牌、规格、型号、等级、产地等信息,主材产品可在同一档次提供1~3个产品目录清单。施工单位按审查合格后的装修施工图纸和建设单位提供的装修清单进行施工,保证样板房与预售房在设计、施工质量和装修所用材料、设备、部品等方面的一致性。同时,样板房应在同一户型的预售房竣工集中交付一个月后方可出售。

在成品住房销售时,应在销售现场向购房人公示装修清单,并将装修清单作为购房合同附件。

(三)样板房完工后,由建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位进行验收,形成样板房验收记录。验收合格的样板房,作为成品住房质量验收和销售、交房的重要参照标准和依据,不得擅自更改。确需调整的,对于不涉及改变工程主体结构、使用功能的装修设计变更,在未取得预售许可时,必须经原设计单位出具正式变更手续,并不得低于样板房的标准,交由施工单位实施,建设单位将变更后材料清单在预售现场公示;已预售的,按购房合同约定告知购房人,应征得购房人同意后方可变更。

四、强化成品住房工程验收管理

(一)成品住房装饰装修施工前,应进行交接验收。建设单位应组织设计、施工、监理单位相关人员,制定交接验收方案,验收方案中应明确验收内容、标准、参加人员、交接范围等内容。交接验收应对工程实体质量进行验收,重点对空鼓、裂缝、渗漏、钢筋保护层厚度不足等常见施工质量缺陷进行排查,明确质量缺陷责任主体,并形成书面验收意见。责任单位对交接验收中发现的质量问题应制定整改方案进行整改,符合要求后方可进行交接。

(二)成品住房装饰装修工程所采用的材料、部品、设备的质量、规格、品种和有害物质限量等应符合设计要求和国家现行有关标准的规定。严禁使用国家明令淘汰的材料、部品、设备。施工、监理单位应当按照规定对进场的材料、部品、设备进行验收,查验合格证、性能检测报告等质量证明文件,并按规定进行见证取样复试,进场报验资料应真实有效并具有可追溯性。

(三)鼓励推行工地开放日制度。成品住房装饰装修工程在分户验收前,建设单位可安排工地开放活动,征集购房人对各自房屋和公共部位质量的意见或建议。

(四)装饰装修工程完工至少7天后,建设单位应委托具备相应资质的检测机构进行室内环境污染控制检测,检测结果不合格的,不得交付使用。

(五)成品住房单位工程竣工验收前应进行分户验收,建设单位应按规定组织施工总承包单位、装饰装修等专项工程承包单位、监理单位进行分户验收。分户验收以涉及安全性能、使用功能、观感质量以及几何尺寸等内容为检查重点,分户验收不符合要求的,应按规定处理并重新组织分户验收。分户验收工作必须规范、严谨,不得流于形式、弄虚作假,分户验收资料纳入工程技术资料留存。

(六)成品住房工程竣工验收时,由建设单位按有关规定组织成立验收组,验收组应对分户验收结果进行抽查复核,对不符合要求或分户验收记录不齐全不真实的予以整改,整改完毕后须重新组织竣工验收。

五、规范住房保修及质量投诉处理工作

(一)建设单位作为成品住房工程质量的第一责任人,应承担成品住房工程质量责任及售后服务。建设单位应成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构,建立内部投诉处理机制,畅通投诉反馈渠道,牵头做好施工质量投诉的协调处理工作,及时解决购房人的合理诉求。

(二)建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。成品住房在保修范围和保修期限内出现的施工质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。

(三)设计、监理单位等其他责任主体应配合建设单位做好成品住房投诉处理工作,根据需要前往现场查看、参与确定处理方案。处理过程中,监理单位继续履行监理义务,监督施工单位按照处理方案对质量缺陷实施整改。整改完成后,由建设单位组织验收,形成验收记录。

六、加强政府职能部门监督管理

(一)各住房和城乡建设行政主管部门应依据有关法律、法规、规章和工程建设强制性标准,加强对成品住房建设的监督管理,按照双随机、一公开原则,不定期组织开展成品住房建设专项检查和巡查。对质量管理混乱、质量投诉多的项目,要加大检查频次和力度,促进工程参建各方提升质量意识,落实主体责任,保障成品住房质量。对违反法律法规、强制性标准的责任单位和人员,应责令整改;情节严重的,依法给予行政处罚。

(二)各住房和城乡建设行政主管部门可通过政府购买服务的方式,委托具有相应资质的技术服务机构对成品住房的装饰装修质量、重要使用功能等进行检查、检测,出具检查报告。建设单位应根据检查报告内容,组织施工、监理单位对存在问题进行整改,整改完成后须经技术服务机构复查,形成复查记录。

(三)施工图审查机构应严格履行审图职责,对成品住房装饰装修设计文件中涉及结构安全、使用安全及使用功能问题进行重点审查,对不符合国家强制性标准的施工图和降低建设标准的设计变更不予审查通过。

(四)工程质量监督机构应当加强成品住房的质量监督抽查工作,重点抽查抽测工程实体质量、主要建筑材料和质量控制资料。同时,按照相关规范标准的规定,对建设单位组织分户验收的程序和执行标准情况开展监督抽查。

(五)对未办理施工许可证擅自施工和未经合法竣工验收擅自交付的违规行为,除依法行政处罚外,由建设单位委托具有司法鉴定资格和综合检测能力的检测机构对工程实体质量进行检测鉴定,确保住房使用功能和居住安全。

(六)对于建设、施工单位未按规定履行质量保修责任,不积极协调处理成品住房质量投诉;监理单位不积极参与投诉处理,未有效发挥监理作用,造成了群体性上访并引发社会较大负面影响的,由各级住房和城乡主管部门予以通报批评,降低企业信用评价等级,并列为重点监管对象;对于情节严重、拒不整改的,将依法严肃查处。

本通知从202051日起执行。

 

                                                                 盐城市住房和城乡建设局 

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